Manutenção elétrica das partes comuns: guia para administradores

O que existe nas partes comuns

Num prédio típico, a instalação comum inclui o quadro de serviços comuns, a iluminação das escadas, átrios e patamares (muitas vezes com temporizadores ou sensores), a iluminação da garagem e dos acessos exteriores, as tomadas de serviço, os equipamentos de portões automáticos, o videoporteiro ou intercomunicador e, em muitos edifícios, a alimentação de bombas e elevadores.

Em edifícios mais recentes há ainda a infraestrutura de telecomunicações comum — o armário de telecomunicações do edifício e a rede até às frações, explicados no guia ITED: o que é obrigatório numa casa nova.

O que deve ser verificado com regularidade

Quadros: estado geral, sinais de aquecimento, apertos das ligações, identificação dos circuitos e funcionamento dos diferenciais através do botão de teste. Um quadro bem identificado torna qualquer avaria mais rápida de resolver.

Iluminação: lâmpadas e luminárias, temporizadores, sensores de presença e interruptores das escadas e da garagem. A iluminação comum é o que os condóminos notam primeiro quando falha.

Garagem e exterior: luminárias e tomadas expostas a humidade, caixas de derivação, portões automáticos. São os pontos onde as fugas de corrente — e os disparos do diferencial — mais aparecem; o guia o diferencial ou o disjuntor dispara explica porquê.

Videoporteiro, controlo de acessos e videovigilância, quando existem: funcionamento das botoneiras, monitores e alimentação.

Registo: cada visita deve deixar um relatório com o que foi verificado, o que foi reparado e o que fica recomendado. É esse histórico que permite ao administrador planear despesas em vez de reagir a avarias.

Preventiva, assistência técnica e obras

A manutenção preventiva é feita com uma periodicidade combinada. A assistência técnica responde às avarias que surgem entre visitas — para uma falha que deixa o prédio sem iluminação ou com risco, há a emergência elétrica; para as restantes, a reparação de avarias elétricas.

As obras de melhoria, como substituir um quadro antigo, passar a iluminação comum para LED com sensores ou preparar a garagem para carregadores de carros elétricos, são orçamentadas à parte. O guia carregador de carro elétrico num condomínio explica porque vale a pena pensar a garagem como um todo.

Como funciona com a BIHERTZ

A BIHERTZ faz contratos de manutenção elétrica para condomínios, empresas e instalações de uso público, com manutenção preventiva das partes comuns e assistência técnica. A sede fica em Alhos Vedros, na Moita, e trabalhamos na Margem Sul e na Grande Lisboa. No Barreiro e no Montijo, por exemplo, o tipo de edifício e a idade da instalação mudam bastante de prédio para prédio — por isso cada proposta parte de uma visita.

Para pedir uma proposta, envie o número de frações, se há garagem, elevador e videoporteiro, e uma descrição das avarias mais frequentes. Com isso preparamos a visita.